910/2000

Reglugerð um eignaskiptayfirlýsingar, útreikning hlutfallstalna o.fl. í fjöleignarhúsum.

Eignaskiptayfirlýsing er lögboðinn skriflegur gerningur eigenda fjöleignarhúss sem gerður er á grundvelli fyrirmæla fjöleignarhúsalaga og geymir lýsingu á húsinu og lóð þess og mælir fyrir um skiptingu þess í séreignir, sameign allra og sameign sumra og ákvarðar hlutdeild hvers eigenda í sameign og markar með því grundvöll að réttindum og skyldum eigenda innbyrðis og gagnvart einstökum hlutum húss og lóðar.

Gera skal eignaskiptayfirlýsingu um fjöleignarhús og lóðir þeirra ef ekki er fyrir hendi áður gerður og þinglýstur, fullnægjandi og glöggur skiptasamningur.

Eignaskiptayfirlýsing skal undirrituð af eigendum eða stjórn húsfélags eftir nánari fyrirmælum í 2. mgr. 16. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994 og skal henni þinglýst að fenginni staðfestingu viðkomandi byggingarfulltrúa sem áritar hana þar um, sbr. 26. og 27. gr. reglugerðar þessarar.

Heimildarbréfum fyrir eignum í fjöleignarhúsi verður ekki þinglýst nema þau séu í samræmi við fyrirliggjandi skiptasamning eða skiptayfirlýsingu.

Sé um minniháttar frávik eða misræmi er þinglýsing þó heimil með viðeigandi athugasemd.

Þinglýsingarstjóri skal eftir 1. janúar 2001 synja um þinglýsingu á heimildarbréfum fyrir eignum í fjöleignarhúsi ef hann telur fyrirliggjandi skiptagerning ekki vera fullnægjandi og glöggan samkvæmt þeim sjónarmiðum sem um ræðir í 4. gr.

Mat á því hvort fyrirliggjandi skiptagerningur sé fullnægjandi og glöggur og hvort þörf sé á nýrri eignaskiptayfirlýsingu, sbr. 3. gr., skal byggt á hagsmunum, þörfum og forsendum eigenda og eðli og tilgangi slíkra gerninga samkvæmt fjöleignarhúsalögum og þeim eignarréttarsjónarmiðum og lagaviðhorfum sem búa að baki þeim.

Sé fyrir hendi þinglýstur skiptagerningur, sem tilgreinir a.m.k. séreignir og hlutfallstölur þeirra í sameign og ekki fer augljóslega í bága við ófrávíkjanleg ákvæði fjöleignarhúsalaga og eigendur vilja hafa áfram til grundvallar í skiptum sínum, er ekki þörf á að gera nýja eignaskiptayfirlýsingu meðan ekki kemur fram formleg krafa frá einhverjum eigenda þar af leiðandi, sbr. 3. mgr. 4. gr. og 7. gr.

Um rétt eiganda, sem telur eldri skiptagerning rangan eða ófullnægjandi, til að krefjast þess að ný eignaskiptayfirlýsing verði gerð segir í 7. gr.

Einstök atriði og ákvæði eldri skiptagerninga, sem fara í bága við ófrávíkjanleg ákvæði fjöleignarhúsalaga, skulu þoka fyrir þeim, sbr. 77. gr. þeirra laga.

Ekki er þörf á að gera sérstaka eignaskiptayfirlýsingu þegar skipting húss og réttarstaða eigenda liggur ljós fyrir og engin nauðsyn, hvorki hvað eigendur né húsið snertir, kallar á að slík yfirlýsing sé gerð.

Í 1. mgr. er átt við einfaldari gerðir fjöleignarhúsa þar sem skipting húsa og lóða og sameignin og hlutdeild í henni liggur ljós fyrir, svo sem parhús, raðhús og önnur sambyggð og samtengd hús.

Við mat á því hvort eignaskiptayfirlýsing sé óþörf samkvæmt grein þessari skal horfa til sömu sjónarmiða og getur í 1. og 2. mgr. 4. gr.

Hafi forsendur eignaskiptayfirlýsingar eða skiptasamnings raskast vegna breytinga á húsi eða eignarhaldi skulu eigendur láta gera nauðsynlegar breytingar eða leiðréttingar á henni og láta þinglýsa þeim.

Skal um þannig viðauka við eignaskiptayfirlýsingar fara að fyrirmælum reglugerðar þessarar eftir því sem við getur átt.

Þegar um verulegar breytingar er að ræða skal gera nýja eignaskiptayfirlýsingu frá grunni.

Sérhver eigandi, sem telur gildandi hlutfallstölur fyrir húsið rangar eða fyrirliggjandi skiptagerning ófullnægjandi eða rangan að öðru leyti, getur krafist þess að ný eignaskiptayfirlýsing verði gerð í samræmi við fyrirmæli fjöleignarhúsalaga og reglugerðar þessarar.

Sama gildir þegar enginn þinglýstur skiptasamningur eða eignaskiptayfirlýsing liggur fyrir.

Í eignaskiptayfirlýsingu, sbr. 17. gr. fjöleignarhúsalaga, skal m.a. koma fram:

	a.	tilgreining á fjöleignarhúsinu,
	b.	almenn lýsing á húsinu,
	c.	lýsing á séreignarhlutum,
	d.	hlutfallstölur, forsendur þeirra og útreikningur,
	e.	sérstakur bílskúrs- og bílastæðisréttur,
	f.	byggingarréttur,
	g.	lýsing á sameign allra,
	h.	lýsing á sameign sumra,
	i.	sérgreining, auðkenni og merkingar samkvæmt fasteignaskrá/landskrá fasteigna,
	j.	kvaðir á séreign, sameign og lóð,
	k.	sérstakur réttur eigenda til sameignar eða hluta hennar.

Í eignaskiptayfirlýsingu skal skipting húss koma glöggt fram og tilgreint hvað tilheyrir hverjum eignarhluta, hvort um sé að ræða séreign, sameign allra eða sameign sumra og hvaða eignarhlutum slík sameign tilheyrir.

Í eignaskiptayfirlýsingu skal og greina frá forsendum hennar og þeim gögnum sem hún er reist á og fylgja henni.

Sé um að ræða frávik eða afbrigði frá venjulegri tilhögun eða útfærslu skal þeirra glögglega getið.

Með eignaskiptayfirlýsingu skulu fylgja grunnmyndir og sniðmyndir af hverri hæð húss, þar sem hvert rými er merkt í samræmi við skráningarreglur, sbr. l. mgr. 16. gr.

Jafnframt skal fylgja afstöðumynd er sýni sérnotafleti á lóð og skiptingu lóðar eftir því sem við á.

Skráningartafla, sbr. 3. mgr. 16. gr., skal fylgja eignaskiptayfirlýsingu.

Eignaskiptayfirlýsingu skal fylgja til þinglýsingar teikning af húsinu og lóðaruppdráttur í blaðstærð A4 og stærðir í fermetrum og rúmmetrum.

Um heimild Fasteignamats ríkisins til að krefjast gagna samkvæmt þessari grein á tölvutæku formi segir í 29. gr.

Þeim einum er heimilt að taka að sér að gera eignaskiptayfirlýsingar sem uppfylla lögmælt skilyrði og hafa fengið til þess leyfi frá félagsmálaráðherra.

Ef leyfishafi gerist sekur um grófa eða ítrekaða handvömm eða vanrækslu á skyldum sínum getur félagsmálaráðherra svipt hann starfsleyfinu.

Byggingarfulltrúar og starfsmenn Fasteignamats ríkisins skulu tilkynna félagsmálaráðherra ef þeir verða þess áskynja að leyfishafi hafi brotið af sér eða vanrækt skyldur sínar með rangri eða villandi upplýsingagjöf eða með öðrum þeim hætti sem varðað getur leyfissviptingu, sbr. 2. mgr.

Þeir sem eignaskiptayfirlýsingar gera skulu vanda vel til þeirra og gæta þess að þar komi fram öll atriði og upplýsingar sem mælt er fyrir um í fjöleignarhúsalögunum og reglugerð þessari og eru þeir ábyrgir fyrir því að eignaskiptayfirlýsingin sé rétt miðað við þau gögn, upplýsingar og forsendur sem byggja skal á samkvæmt fjöleignarhúsalögunum og reglugerð þessari.

Höfundur eignaskiptayfirlýsingar skal í henni gera glögga grein fyrir því hvers eðlis hún er með tilliti til undirritunar eigenda, sbr. 2. mgr. 16. gr. fjöleignarhúsalaga. Sömuleiðis skal gerð grein fyrir því hvort um sé að ræða ósamræmi milli hlutfallstölu matshluta sem eignaskiptayfirlýsing tekur til og hlutdeildar annarra matshluta í heildarsameign, sbr. 24. gr. reglugerðar þessarar.

Höfundur eignaskiptayfirlýsingar skal með dagsettri eiginhandaráritun staðfesta ábyrgð sína skv. 2. og 3. mgr. og a-lið 16. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994 með síðari breytingum.

Við gerð eignaskiptayfirlýsinga og útreikning hlutfallstalna skulu samþykktar aðalteikningar húss lagðar til grundvallar.

Þegar fyrirliggjandi teikningar eða upplýsingar um eldri fjöleignarhús hjá byggingarfulltrúa eru ófullkomnar er heimilt að byggja á þeim gögnum sem tiltæk eru og öðrum þeim forsendum sem réttar þykja, enda skal þess þá skilmerkilega getið í eignaskiptayfirlýsingunni.

Við mat á því hvort tilvik eigi undir 1. mgr. eða 2. mgr. skal byggt á þeim sjónarmiðum sem færð eru fram í 2. mgr. 14. gr.

Eignir sem eignaskiptayfirlýsing tekur til skulu eftir því sem við verður komið uppfylla kröfur og skilyrði gildandi byggingarreglugerðar um skiptingu húsa og lóða.

Sé um að tefla fjöleignarhús sem byggð eru eða hefur verið breytt í tíð eldri byggingarreglugerða verður núgildandi reglugerð ekki fortakslaust beitt. Ríkari kröfur í því efni, en eðlilegar og sanngjarnar geta talist miðað við atvik og aðstæður, t.d. hagsmuni, kostnað og fyrirhöfn eigenda, verða ekki gerðar.

Ef eignaskiptayfirlýsing tilgreinir húsrými, lóð eða notkun fjöleignarhúss eða hluta þess með öðrum hætti en fram kemur á samþykktri aðalteikningu getur byggingarfulltrúi skorað á eigendur að sækja um byggingarleyfi fyrir breytingunum og gefið þeim sanngjarnan frest í því skyni.

Sinni eigendur ekki áskorun byggingarfulltrúa staðfestir hann eignaskiptayfirlýsinguna með viðeigandi athugasemd.

Með sama hætti og segir í 1. og 2. mgr. skal fara ef í ljós koma verulegar breytingar á notkun eða grunnmynd innan eignarhluta.

Sé þinglýst eignarheimild ekki í samræmi við samþykktar aðalteikningar er eiganda rétt að sækja um leyfi byggingarnefndar til afmörkunar eignarhlutans.

Um þýðingu staðfestingar byggingarfulltrúa í þeim tilvikum sem um ræðir í þessari grein vísast til 27. gr. og um heimildir og úrræði hans til 32. gr.

Stærðarútreikningar skulu gerðir samkvæmt skráningarreglum Fasteignamats ríkisins og byggingarfulltrúa um mannvirki, sem eru fylgiskjal með reglugerð þessari, og samkvæmt íslenskum staðli, ÍST 50, um flatarmál og rúmmál bygginga.

Komi í ljós misræmi milli skráningarreglnanna og reglna ÍST 50 ganga hinar fyrrnefndu framar.

Allar stærðir, merkingar, tilgreiningar og aðrar færslur skal færa í sérstaka skráningartöflu sem byggist á reglum þeim sem um getur í 1. mgr., þó að undanskildum dálkum 14 og 15 í skráningartöflunni.

Breytingar á skráningarreglunum eru hvað reglugerð þessa varðar háðar staðfestingu félagsmálaráðherra og birtingu með sama hætti og reglugerðir.

Rúmmál samkvæmt reglugerð þessari er margfeldi af nettóflatarmáli og salarhæð.

Við ákvörðun hlutfallstalna í fjöleignarhúsi skal byggt á rúmmáli að viðbættu botnflatarmáli svala og sams konar séreignarflata x 1 m. Sama gildir ef þess háttar flötur er í sameign sumra.

Ef um er að ræða opin rými skal eftir því sem við á leggja við rúmmálið brúttórúmmál rýma í lokunarflokki B margfaldað með 0,6 og botnflatarmál rýma í lokunarflokki C x 1 m.

Skilgreiningar lokunarflokka eru í skráningarreglum Fasteignamats ríkisins og byggingarfulltrúa, sbr. fylgiskjal með reglugerð þessari.

Hlutfallstölur bílastæða í sameiginlegum bílageymslurýmum skulu vera jafnar.

Hlutfallstölur í sameign allra skal reikna sem hlutfall rúmmáls viðkomandi séreignarhluta af heildarrúmmáli séreigna.

Ef um sameign sumra er að ræða skal fyrst reikna hlutdeild viðkomandi séreignarhluta í rúmmáli í sameign sumra. Það rúmmál skal svo leggja við rúmmál viðkomandi séreignarhluta og síðan reikna hlutfallstölur fyrir sameign allra samkvæmt 1. mgr. þessarar greinar.

Hlutfallstölur í sameign sumra skal reikna sem hlutfall rúmmáls viðkomandi séreignarhluta af heildarrúmmáli séreigna sem hlutdeild eiga í slíkri sameign.
Þegar sameignarrými tilheyrir öllum séreignum í matshluta telst það sameign allra í matshlutanum, ella fellur það undir sameign sumra.

Þegar reiknaðar eru út hlutfallstölur í húsi með fleiri en einum matshluta skal við útreikning hlutfallstölu í sameign húss fyrst reikna hlutfallstölu hvers matshluta og leggja til grundvallar brúttórúmmál matshluta og eftir því sem við á brúttórúmmál rýma í lokunarflokki B margfaldað með 0,6 og botnflatarmál rýma í lokunarflokki C x 1 m. Svalir eru ekki reiknaðar með.

Hlutfallstala hverrar eignar er fundin sem margfeldi hlutfallstölu matshlutans og hlutfallstölu eignar í matshluta.

Við útreikning hlutfallstalna í lóð, með fleiri en einum matshluta, skal fyrst reikna hlutfallstölu matshluta í lóð og leggja til grundvallar brúttórúmmál matshluta og eftir því sem við á brúttórúmmál rýma í lokunarflokki B margfaldað með 0,6 og botnflatarmál rýma í lokunarflokki C x 1 m. Svalir reiknast ekki með.

Hlutfallstala hverrar eignar í lóð er margfeldi hlutfallstölu matshlutans og hlutfallstölu eignar í matshluta. Sérnotafletir í lóð hafa ekki áhrif á hlutfallstölur í sameiginlegri lóð.

Þar sem ekki eru fyrir hendi sérstakir mælar til þess að mæla hitakostnað í sameign skal hann reiknaður út og honum skipt þannig:

	1.	Hlutdeild sameignar allra í hitakostnaði skal reikna sem hlutfall brúttórúmmáls upphitaðs rýmis í sameign allra af brúttórúmmáli upphitaðs rýmis í því mannvirki eða eign sem hitamælir er fyrir og þannig fundnum og reiknuðum hitakostnaði sameignar allra skal skipta jafnt á alla séreignarhluta.
	2.	Hlutdeild sameignar sumra í hitakostnaði skal reikna sem hlutfall brúttórúmmáls upphitaðs rýmis í sameign sumra af brúttórúmmáli upphitaðs rýmis í því mannvirki eða eign sem hitamælir er fyrir og þannig fundinn og reiknaður hitakostnaður sameignar sumra skiptist jafnt milli þeirra eigna sem sameign sumra tilheyrir.
	3.	Þeim hitakostnaði sem fellur á séreignir skal skipta milli þeirra í réttu hlutfalli við brúttórúmmál upphitaðs rýmis þeirra.

Þar sem ekki eru fyrir hendi sérstakir mælar til þess að mæla rafmagnskostnað í sameign skal hann reiknaður út og honum skipt þannig:

	1.	Sé rafmagn í sameign á mæli tiltekinnar séreignar skal áætla aflnotkun og nýtingartíma tækja og búnaðar sem nýta rafmagnið í sameign og út frá þannig fundnum kwh-fjölda skal reikna rafmagnskostnað sameignar.
	2.	Þannig reiknuðum rafmagnskostnaði sameignar skal skipta jafnt milli þeirra séreignarhluta sem sameignin tilheyrir.
	3.	Á sama hátt skal fara með hliðstæð tilvik, svo sem ef rafmagn í sameign sumra og sameign allra er á sama mæli.

Þegar matshlutar eru fleiri en einn á lóð er heimilt að gera sjálfstæða eignaskiptayfirlýsingu fyrir hvern matshluta, enda komi þar fram hlutfallstala matshlutans í sameign allra, t.d. sameiginlegri heildarlóð.

Komi í ljós verulegt misræmi milli slíkrar hlutfallstölu og þinglýstrar hlutdeildar hinna matshlutanna, sem stafar af öðru en leiðréttingum og breyttum reikningsreglum, verður eignaskiptayfirlýsingunni ekki þinglýst nema eigendur hinna matshlutanna áriti hana um að þeir fyrir sitt leyti fallist á hlutfallstölu þá er um getur í 1. mgr.

Sá er eignaskiptayfirlýsingu gerir skal staðreyna hvort um misræmi skv. 2. mgr. sé að ræða og skýra ástæður þess í eignaskiptayfirlýsingunni.

Rísi ágreiningur milli eigenda matshluta um eignarhlutdeild og skiptingu kostnaðar vegna slíkrar sameignar geta eigendur hvers matshluta krafist útreiknings á hlutfallstölum allra matshluta í sameigninni og að gerð verði eignaskiptayfirlýsing samkvæmt reglugerð þessari sem tekur til hennar allrar, sbr. 18. gr. fjöleignarhúsalaga.

Sé um að ræða matshluta eða hús sem ekki telst fjöleignarhús en fleiri en einn nýtir má ef þurfa þykir gera skiptayfirlýsingu um húsið til að skapa grundvöll að skiptingu réttinda og skyldna milli afnotahafa þess.

Er eigandi slíkrar húseignar við gerð slíkrar skiptayfirlýsingar óbundinn af fyrirmælum þessarar reglugerðar og er honum heimilt að gera skiptayfirlýsingu á öðrum forsendum og með öðrum hætti en hún mælir fyrir um.

Ef eignarhald að slíku húsi breytist þannig að það verði fjöleignarhús skal gera um það eignaskiptayfirlýsingu sem fullnægir fyrirmælum þessarar reglugerðar og fjöleignarhúsalaganna.

Byggingarfulltrúi viðkomandi umdæmis skal staðfesta allar eignaskiptayfirlýsingar og er áritun hans þar að lútandi skilyrði fyrir því að þeim verði þinglýst.

Staðfesting byggingarfulltrúa skal gerð með dagsettri áritun, nafnritun hans og embættisstimpli á a.m.k. þrjú eintök eignaskiptayfirlýsingarinnar.

Byggingarfulltrúi skal afgreiða eignaskiptayfirlýsingu svo fljótt sem auðið er og jafnan innan tveggja vikna frá því að hún barst honum.

Sé um flóknar og viðamiklar eignaskiptayfirlýsingar að ræða getur byggingarfulltrúi tekið sér lengri afgreiðslutíma en þó ekki lengur en fjórar vikur.

Sama gildir þegar verulegir ágallar á eignaskiptayfirlýsingu og fylgigögnum hennar kalla á lengri afgreiðslutíma, svo og þegar bíða þarf eftir skýringum.

Í áritun byggingarfulltrúa felst staðfesting á viðtöku eignaskiptayfirlýsingar og að hún hafi verið yfirfarin og sé í samræmi við reglugerð þessa og lög um fjöleignarhús og fyrirliggjandi gögn hjá embætti hans.

Í staðfestingu byggingarfulltrúa felst hins vegar ekki viðurkenning eða samþykki á þeim breytingum á húsi eða notkun þess sem gerðar kunna að hafa verið án tilskilinna byggingarleyfa.

Byggingarfulltrúa er rétt nema eitthvað sérstakt mæli gegn því að byggja á upplýsingum og staðhæfingum frá höfundum eignaskiptayfirlýsinga sem þeir færa fram og veita að viðlagðri ábyrgð og réttindasviptingu ef rangar reynast, sbr. 11. og 12. gr. reglugerðar þessarar.

Eignaskiptayfirlýsing og skráningartafla skal afhent byggingarfulltrúa í þremur samhljóða eintökum sem hann skal öll árita um staðfestingu, sbr. 1. og 2. mgr. 26. gr.

Eitt eintakið varðveitir byggingarfulltrúi, annað skal afhent eigendum eða umboðsmanni þeirra til þinglýsingar, en hið þriðja skal hann senda Fasteignamati ríkisins.

Skráningartafla með eignaskiptayfirlýsingu skal einnig afhent byggingarfulltrúa á tölvutæku formi samkvæmt forriti Fasteignamats ríkisins.
Þá getur Fasteignamat ríkisins mælt fyrir um að eignaskiptayfirlýsing og önnur gögn skv. 10. gr. skuli afhent byggingarfulltrúa einnig á tölvutæku formi, enda hafi það ekki í för með sér kostnaðaraukningu fyrir eigendur út frá þeim sjónarmiðum sem getur í 2. mgr. 14. gr.

Að lokinni yfirferð sinni skal byggingarfulltrúi innfæra skráningartöflu og eftir atvikum eignaskiptayfirlýsingu og önnur gögn og upplýsingar, sbr. 2. mgr., í fasteignaskrá/landskrá fasteigna.

Ef nauðsyn ber til getur byggingarfulltrúi krafið höfund eignaskiptayfirlýsingar um skýringar á þeim atriðum sem hann telur skýrleika skorta um og lagt fyrir hann að gera nauðsynlegar úrbætur á eignaskiptayfirlýsingunni.

Komi nauðsynlegar skýringar ekki fram eða krafa um úrbætur ber ekki árangur þannig að á eignaskiptayfirlýsingu séu áfram svo verulegir ágallar að ekki verði við unað er byggingarfulltrúa rétt að synja um staðfestingu og vísa henni frá.

Annars skal byggingarfulltrúi staðfesta eignaskiptayfirlýsingu annaðhvort athugasemdalaust eða með þeim athugasemdum og ábendingum sem hann telur rétt að gera.

Eins getur byggingarfulltrúi, ef tilgreining og lýsing á fjöleignarhúsi eða hluta þess eða breytt notkun er ekki í samræmi við samþykkta teikningu, frestað áritun og gefið eigendum sanngjarnan frest til að sækja um byggingarleyfi.

Sé það ekki gert skal hann staðfesta eignaskiptayfirlýsinguna með viðeigandi athugasemd nema hann telji ágallana og misræmið svo stórvægilegt að ákvæði 2. mgr. 30. gr. eigi við.

Um heimildir og úrræði byggingarfulltrúa þegar ábendingum hans og kröfum er ekki sinnt vísast til ákvæða 32. gr.

Um heimildir og úrræði og viðurlög byggingarfulltrúa, til að knýja á um að fjöleignarhús og einstakir hlutar þeirra séu hvað skipan og hagnýtingu snertir í samræmi við samþykktar teikningar og uppfylli skilyrði og kröfur skipulags- og byggingarlöggjafar, fer eftir fyrirmælum þeirrar löggjafar.

Reglugerð þessi sem er sett með heimild í lögum um fjöleignarhús, nr. 26/1994, öðlast þegar gildi.

Jafnframt fellur úr gildi reglugerð nr. 471/1997 um eignaskiptayfirlýsingar, útreikning hlutfallstalna o.fl. í fjöleignarhúsum.

Í þessu fylgiskjali er fjallað um skráningu mannvirkja. Það er notað ásamt ÍST 50, lögum nr. 26/1994 um fjöleignarhús og reglugerð um eignaskiptayfirlýsingar, útreikninga hlutfallstalna og fleira sem grundvöllur fyrir skráningu mannvirkja og gerð eignaskiptayfirlýsinga.


Inngangur.
Reglur um skráningu mannvirkja, sem birtust upphaflega sem fylgiskjal með reglugerð nr. 538/1995, um eignaskiptayfirlýsingar, útreikning hlutfallstalna o.fl. í fjöleignarhúsum, voru unnar í samstarfi Fasteignamats ríkisins og byggingarfulltrúa á landinu. Reglurnar eru nú birtar í endurskoðaðri mynd, að meginhluta í samræmi við niðurstöður þriggja manna nefndar, sem félagsmálaráðherra skipaði í ágúst 1996. Flestar þær breytingar sem orðið hafa á reglunum frá fyrri útgáfu miða að því að gera þær skýrari og lagfæra nokkra hnökra sem komið hafa í ljós í framkvæmd.

Fylgiskjal þetta skiptist í þrjá hluta:
Hluti I: Skráning mannvirkja, yfirlit.
Hluti II: Frágangur uppdrátta, uppskipting mannvirkis og skráningartafla.
Hluti III: Ýmsar leiðbeiningar, reglur og orðskýringar.

Skýringardæmi verða gefin út sem sýna nánar hvernig skráning skal útfærð fyrir einstök hús.

Hluta I er ætlað að gefa yfirlit yfir flokkun og skráningu mannvirkja. Áhersla er lögð á að frágangur uppdrátta verði samræmdur og reglur þar að lútandi eru settar fram í hluta II. Meginhluti þess kafla er sjálf skráningartaflan sem fylgja skal aðaluppdráttum hvers mannvirkis. Skráningartaflan er byggð upp með það í huga að fá fram þau atriði sem mestu skipta fyrir skráningu. Gert er ráð fyrir að upplýsingar töflunnar leiði til vinnusparnaðar við gerð eignaskiptayfirlýsinga og að skráðar birtar stærðir mannvirkja víki burt margháttuðum ruglingi sem hefur verið á kreiki varðandi sölustærðir eigna.

Hluti III hefur að geyma frekari útskýringar á afmörkun einstakra byggingarhluta og leitast er við að skýra nokkur hugtök.

Breytingar sem gerðar hafa verið frá eldri reglum um skráningu mannvirkja koma fram í eftirfarandi greinum og dálkum reglnanna:
1. Grein 2.1., 6. mgr., um að skráningartöflu skuli skila á tölvutæku formi.
2. Grein 3.1., 2. - 3. mgr., um hæðarskil.
3. Grein 3.3., um afmörkun rýma í byggingu.
4. Grein 4.2., 4. mgr., um lokun.
5. Dálkur 1, 5. - 8. mgr., um tölusetningu og afmörkun rýma.
6. Dálkur 3, 12. - 15. mgr., um afgangsrými og fylgirými.
7. Dálkur 5M, 3. mgr., um botnflatarmál innflata.
8. Dálkur 10A og 10B, 1. og 4. mgr., um minnstu og mestu salarhæð.
9. Dálkur 11, 1. - 2. mgr., um brúttórúmmál.
10. Dálkur 12., 3. - 4. mgr., um nettóflatarmál.
11. Dálkur 13 fellur brott.
12. Dálkur 14 um hjúpfleti (útfleti).
13. Dálkur 15, 1. mgr., um glugga- og dyraop.
14. Dálkur 16, 5. mgr., um birtar stærðir rýma - bílskúr.
15. Dálkur 17, um skiptarúmmál.
16. Grein 5.1.1., 2. - 3. mgr., um innfleti.
17. Grein 5.6., 1. - 2. mgr., um lagnastokka.
18. Grein 6.1.1., 1. mgr., um verksmiðjur og iðjuver.
19. Í orðskýringum: Fastanúmer, fasteign, lokflötur, matseining, matsnúmer, rými, útflötur, útveggir og innveggir - flatarmál.

Sérhver lóð hefur ákveðið fast númer, landnúmer. Númerið er hlaupandi raðtala sem felur ekki í sér aðrar upplýsingar.
Auk þess eru sveitarfélög með eigin staðgreinikerfi.
Sveitarfélög gefa út mæliblöð þar sem fram kemur m.a. afmörkun lóða og staðgreinitölur.


1.2 Mannvirki
Upplýsingar um mannvirki, sem Fasteignamat ríkisins og byggingarfulltrúar óska eftir, skulu skráðar í skráningartöflu og fylgja aðaluppdráttum til byggingarfulltrúa.
Hvert sjálfstætt mannvirki er skráð sérstaklega.
Mannvirkjahluta má skrá sérstaklega sem sérmatshluta þegar:

	a)	Byggingarfræðileg rök mæla með sjálfstæðri skráningu, s.s. byggingarefni og byggingarlag, enda geti hann staðið sjálfstæður samkvæmt ákvæðum byggingarreglugerðar.
	b)	Eignamörk mæla með því og nauðsynlegt reynist að gera sérstaka eignaskiptayfirlýsingu um hann.

Mannvirki skal skipt í hæðir samkvæmt reglum um hæðaskiptingu.
Mannvirki skal skrá eftir lokunarflokkum.
Hæðum skal skipt í rými eftir reglum um eignarhald, höfuðflokkun og notkun rýma.


1.3 Fasteignir
Fasteign samanstendur af einni eða fleiri matseiningum, t.d. íbúð og bílskúr. Með hverri
matseiningu er tilgreind hlutdeild í sameign.
Sérhver fasteign hefur ákveðið fast númer, fastanúmer. Númerið er hlaupandi raðtala. Skráning mannvirkja er lögð til grundvallar við eignarskráningu hjá opinberum aðilum.

Samþykktir aðaluppdrættir af húsi eða öðru skráningarskyldu mannvirki eru grundvöllur uppskiptingar þess í rými og eignarhluta. Við uppskiptinguna skal miða við þær reglur er fram koma í 3. kafla.
Staðgreinitölur viðkomandi sveitarfélags skulu færðar inn á aðaluppdrátt.
Allir stærðarútreikningar skulu gerðir eftir ákvæðum í skráningarreglum þessum og IST 50. Sé misræmi á milli skráningarreglnanna og IST 50 skulu skráningarreglurnar gilda.
Allar niðurstöður skulu færðar í skráningartöflu, sbr. 4. kafla.
Skráningartafla skal vera á aðaluppdráttum og er hún grunnur að eignaskiptayfirlýsingu. Skráningartöflu skal skila á tölvutæku formi samkvæmt forriti Fasteignamats ríkisins.
Allar málsetningar skulu vera þannig á grunnmyndum og sniðum að hægt sé að reikna út flatarmál og rúmmál án þess að um mælingar sé að ræða á uppdráttum.
Uppfylli bygging á einhvern hátt ekki ákvæði byggingarreglugerðar eða skipulagsskil
mála skal þess getið á aðaluppdráttum og sótt sérstaklega um leyfi vegna fráviks. Reitur
fyrir áritun 7 x 10 sm skal vera efst í horni hægra megin á öllum uppdráttum.


2.2 Aðaluppdrættir
Aðaluppdrættir eru heildaruppdrættir að mannvirki, ásamt afstöðumynd þess. Þeir eru að jafnaði í mælikvarða 1:100 en afstöðumynd í mælikvarða 1:500.
Aðaluppdrættir fylgja umsókn um byggingarleyfi, þeir eru að jafnaði í blaðstærð A2. Fjallað er um aðaluppdrætti í gr. 3.1.3 og kafla 3.2 í byggingarreglugerð nr. 177/1992, með síðari breytingum.
Nafnreitur skal vera neðst í hægra horni uppdráttar innan ramma, og skal hann ekki vera lengri en 185 mm. Í nafnreit skal skrá heiti þess, sem teiknað er, mælikvarða, númer uppdráttar, dagsetningu og undirskrift.
Breytingar á uppdrætti skal tölusetja, dagsetja og undirrita í sérstökum reit innan nafnreits, en geta með athugasemd ofan nafnreits í hverju breytingin sé fólgin.


2.3 Afstöðumynd
Afstöðumynd í mælikvarðanum 1:500 skal sýna afstöðu til aðliggjandi mannvirkja, gatna, nágrannalóða og útivistarsvæða. Miða skal við 30 m fjarlægð frá mannvirki sem uppdráttur tekur til. Á afstöðumynd skal skrá númer lóða og götuheiti. Þá skal og sýna byggingarreit innan lóðar samkvæmt skipulagi, bílastæði á lóð og aðkomu, sérstaklega skal gera grein fyrir bílastæði fatlaðra. Sýna skal greinilega ef og þá hvar nýbygging fer út fyrir byggingarreit. Á afstöðumynd skal sýna norður. Hæðarkótar skulu vera á lóðamörkum.


2.4 Grunnmyndir
Á grunnmyndum skal sýna innra fyrirkomulag og gera grein fyrir notkun hvers herbergis og annarra vistarvera.
Gera skal grein fyrir nettóflatarmáli hverrar vistarveru innan hvers rýmis þannig að samanlögð stærð þeirra verði jöfn nettóflatarmáli heildarrýmisins sem skrá skal í skráningartöflu.
Gera skal sérstaklega grein fyrir inntökum hitaveitu, vatnsveitu, rafmagns og síma, svo og sorpgeymslu ásamt aðkomu að henni. Hæðarkótar skulu vera á grunnmyndum. Fastar innréttingar og húsmunir á grunnmyndum skulu vera í réttum mælikvarða. Sýna skal með strikalínu hvar salarhæð er l,80 m.
Eins skal merkja sérstaklega þau rými sem kunna að vera óuppfyllt innan sökkla.
Merkja skal inn björgunarop og sýna staðsetningu reykskynjara. Brunaskilrúm skulu merkt sérstaklega. Þetta á við þar sem ekki eru gerðir sérstakir eldvarnauppdrættir.
Gerð skal grein fyrir loftræsingu lokaðra rýma, gólfniðurföllum í votrýmum og handslökkvibúnaði.
Op skulu koma fram á grunnmyndum.
Grunnmyndir skulu einnig sýna fyrirkomulag á lóð, bílastæði, leiksvæði barna, hæðarlegu og landhalla og tengsl við nágrannalóðir, girðingar og trjágróður.
Á grunnmyndir skal rita greinitölur hvers rýmis (rýmisnúmer).


2.5 Útlit - sneiðingar
Á sneiðingum skal mál- og kótasetja allar hæðir í byggingunni. Þar skal einnig koma fram hæðarlega húss, lóðar og aðliggjandi götu. Á útlitsuppdrætti skal gefa hæð á jörð við útvegg.


2.6 Byggingarlýsing
Í byggingarlýsingu skal greina frá helstu byggingarefnum húss, uppbyggingu, frágangi og áferðum jafnt utan sem innan. Gefa skal upp einangrun útveggja, grunnplötu og þaka. Þar skal einnig koma fram hvort hús eru búin loftræsingu og öryggiskerfum.


2.7 Ýmsar upplýsingar
Gefa skal upp lóðarstærð og nýtingarhlutfall lóðar. Skýrt skal koma fram hvernig fjöldi bílastæða á lóð er reiknaður. Skrá skal fjölda stæða á uppdrátt og gefa upp mismunandi breidd stæða ef um það er að ræða.
Greina skal frá fyrirhugaðri starfsemi svo og áætluðum fjölda starfsmanna og mesta mannfjölda í salarkynnum.


2.8 Breyttir uppdrættir
Þegar sótt er um breytingar á aðaluppdráttum skal gera nákvæma grein fyrir breytingunni í texta sem ritaður er á uppdráttinn ásamt dagsetningu. Heimilt er að láta fylgja með umsókn aukaeintak af uppdrætti þar sem breytingin er sérstaklega afmörkuð með hring eða strikalínu. Slíkur uppdráttur er þá fylgiskjal.


3. Uppskipting mannvirkis
3.1 Mannvirki skipt í hæðir
Mannvirki skiptist í hæðir um hæðarskil. Hæðarskil eru í botnfleti og lokfleti hverrar hæðar. Neðstu hæðarskil eru í yfirborði botnplötu byggingar og efstu hæðarskil eru í þakfleti eða botnfleti fylgirýmis eða afgangsrýmis.
Botnflötur er óslitinn flötur sem liggur í gólfyfirborði og framlengist yfir göt og gegnum fasta innveggi og útveggi. Botnflötur hæðar hefur ekki alltaf allur sömu hæðarlegu. Hann getur t.d. stallast í hæðum og tengst saman með lóðréttum eða hallandi flötum sem tilheyra botnfletinum. Liggi stigi í botnfleti hæðar, t.d. stigi steyptur á fyllingu, eru hæðarskil í kverkfleti hans. Er þá stærð stigans innifalin í botnfletinum. Í þessu tilfelli liggur stiginn í hæðarskilum og er hluti þeirra en hefur ekki legu milli hæðarskila. Algengasta afmörkun botnflatar er útbrún útveggja. Flatarmál botnflatar hæðar er flatarmál lóðrétts ofanvarps hans á láréttan flöt.
Um uppskiptingu mannvirkis í hæðir gildir eftirfarandi:

	1.	Mannvirki skal skipt í hæðir neðan frá og upp úr.
	2.	Hver hæð skal merkt með hæðamúmeri. Númering kjallara er 00 og síðan -1 og -2 ef kjallarar eru fleiri. Fyrsta hæð er merkt 01, önnur hæð 02, o.s.frv.
	3.	Hverja hæð skal merkja með heiti, t.d. kjallari, 1. hæð, sem er að jafnaði jarðhæð, 2. hæð o.s.frv.
	4.	Kjallari telst þegar gólf er undir yfirborði jarðvegs á alla vegu, sbr. byggingarreglugerð.

	1.	Hverri hæð skal skipt í rými.
	2.	Rými skulu skráð með hliðsjón af:

		-lokun;
		-eignarhaldi;
		-höfuðflokkun:
		-notkun.
		Nánari skilgreining á rýmum og hvernig þau eru skráð er í skýringum með skráningartöflu í kafla 4.

	3.	Botnfletir rýma á hverri hæð skulu merktir með raðnúmerum, 01, 02, 03, o.s.frv.
		Til dæmis rými á 1. hæð 0101, 0102 og rými á 2. hæð 0201, 0202 o.s.frv.

Skráningartafla skal innihalda þau meginatriði sem nauðsynleg og gagnleg eru fyrir skráningu mannvirkis.


3.3. Afmörkun rýma í byggingu
Afmörkun byggingar er hjúpur hennar.
Hjúpur er samanlagðir útfletir, þakfletir og botnfletir byggingar.
Botnflötur byggingar liggur í fleti sem er 20 sm neðan við efri brún botnplötu hennar.
Afmörkun hæðar er botnflötur, lokflötur, hliðar aðliggjandi rýma og útfletir hæðarinnar.
Rými geta tilheyrt hæð og verið tölusett með henni þó þau liggi utan afmörkunar hennar, svo sem afgangsrými, fylgirými og svalir (opið rými).
Afmörkun rýmis innan hæðar er botnflötur, lokflötur, hliðar aðliggjandi rýma og útfletir rýmisins.
Sameiginlegar hliðar samliggjandi rýma eru í miðjum þeim vegg sem aðskilur rýmin.

Línur í töflunni eru nefndar:

	1.	Mannvirkjalína, sem sýnir atriði fyrir mannvirkið í heild.
	2.	Hæðarlínur, sem sýna atriði fyrir hverja hæð.
	3.	Rýmislínur, sem sýna atriði fyrir hvert rými.
	4.	Eignarlínur, eru einungis þar sem rýmisnúmer og eignarhaldsnúmer eru þau sömu. Þá er línan bæði rýmislína og eignarlína.
	5.	Botnplötulína, er ein lína fyrir allt mannvirkið. Þar eru einungis skráð botnflatarmál (D14) og brúttórúmmál (D11).
	6.	Þaklína, er ein lína fyrir þakfleti mannvirkis. Stærð þakflata færist í D14.
	7.	Athugasemdalínur.
		Neðan við skráningartöflu eru athugasemdalínur, þar sem unnt er að setja ýmsar skýringar, s.s. sérnotaréttindi, skrá um tengingu sameigna sumra við eignir, kvaðir o.s.frv.

Á uppdráttum er hverri hæð skipt í rými. Byrjað skal á neðstu hæð mannvirkis. Rými á hverri hæð skulu valin og skráð með hliðsjón af:

		Dálkur
	-lokunarflokkun	D0;
	-notkun	D2;
	-höfuðflokkun	D3;
	-eignarhaldi	D4;

Í rýmislínur skal skrá notkun/eðli rýmis með texta. Dæmi um notkun:

	-íbúð;
	-geymsla;
	-verslun;
	-skrifstofa;
	-sorpgeymsla.

Athuga skal að sorpgeymslur og hliðstæð rými sem eru áföst við mannvirki skulu færast með viðkomandi hæð.

-inntaksklefi.

Dæmi um eðli rýmis:

	-milligólf;
	-svalir.

	1.	Opin bílastæði eru óyfirbyggð og nokkum veginn í jarðhæð. Þau eru ýmist hluti af götustæði eða sérbyggð.
	2.	Bílastæðahús eru sérbyggð hús fyrir bílastæði, yfirleitt á fleiri hæðum en einni. Útveggir meira eða minna opnir.
	3.	Bílageymsla er bílastæði í húsi, sem er aðallega byggt fyrir aðra starfsemi. Þessi stæði eru oftast á neðstu hæð og í lokuðu húsi. Bílastæði þessi eru fyrst og fremst fyrir viðkomandi hús.
	4.	Bílastæðakjallari er bílastæði undir húsi, sem er aðallega byggt fyrir aðra starfsemi. Bílastæðakjallarinn er oft nokkrar hæðir neðanjarðar. Fjöldi bílastæða er langt umfram þarfir viðkomandi húss.

	1.	Botn rýmis. Botn rýmis er botnflötur þess, sem er neðri afmörkun þess.
	2.	Lok rýmis. Lok rýmis er lokflötur þess, sem er efri afmörkun þess.
	3.	Hliðar rýmis. Hliðar rýmis eru hliðarafmörkun þess.